マンション大規模修繕工事に最新の発注方式が誕生しました!

一般社団法人 全国建物調査診断センター

トータルマネジメント方式

(責任施工・管理運営方式)

この方式の4大メリット

1、工事会社を最初に決定するため、コンサルタントが行う業務がなくり、コストと時間を削減できます。

 

2、工事会社に全て任せる「責任施工方式」を一般社団法人 全国建物調査診断センターが正しく管理、運営するために、安心でかつ、わずらわしさもありません。

 

3、スッキリした透明性の高い流れのため、不正なお金の流れやトラブルがありません。

 

4、工事会社保証 完成保証 瑕庇保証 材料保証がセットされているので、本当に安心です。

業務の内容

1、スケジュール設定・管理業務

1-1.プロジェクト全体のマスタースケジュール作成(年単位)
1-2.各段階別スケジュールの作成(月単位)
1-3.上記スケジュールの運用と管理

2、パートナー工事会社の選定業務

2-1.パートナー工事会社選定条件の設定と推薦(会社規模、実績、技術力、信用力等の総合バランス判断)
2-2.パートナー工事会社選定コンペの実施(コンペ開催要項書の作成)
2-3.社コンペ用提出資料の比較・分析作業(見積書、提案企画書の査定比較と評価)
2-4.各社によるプレゼンテーション会の開催設定(質疑応答)
2-5.最終選考パートナー工事会社選定に関わる評価と助言

3、パートナー工事会社への助言

3-1.調査診断業務における計画書作成指示と内容の指示・指導
3-2.調査実施時の立会い
3-4.改修設計業務における設計内容の確認と指示・指導
3-5.工事時の自主検査体制、自主管理事項内容の確認と指示・指導

4、予算管理

4-1.管理組合積立金予算の把握と全体予算案の提案(プロジェクト開始時に設定)
4-2.予算執行状況の確認と助言(工事期間中に実施)
※上記については、実際、1→2→3のフローで進捗させる事になります。また、4の事項は業務期間中の全般的に考慮しながら実施する事になります。

手順

1、トータルマネジメント(TM)契約を一般社団法人 全国建物調査診断センター結びます。

請負契約を結ぶ工事会社に任せる「責任施工方式」を全建センターが正しく管理、運営する新しい形の責任施工方式を「トータルマネジメント(TM)方式」と名付けました。
まず、全建センターが管理する新責任施工方式「トータルマネジメント(TM)方式」での契約を締結いたします。
全建センターによるトータル・マネジメントが前提となっていますので、不正なお金の流れやトラブルの心配がありません。また、工事完成保証、瑕疵保証、材料保証等がセットになっていますので、より安心な大規模修繕工事を実施することが可能になります。

2、スケジュールと管理業務を決めます。

スケジュール管理と理事会との打合せ
1、初期作業のパートナー工事会社選定作業から工事完了までのマスタースケジュールを作成し管理運営すると共にパートナー工事会社選定パート、調査診断パート、工事工法と仕様並びに詳細の工事コスト、検討パート、工事実施パートの各段階のスケジュールを組み立て管理運営します。
その一連の過程の中で理事会開催の回数とタイミングを設定しでまいります。

3、パートナー工事会社の選定業務に入り、決定します。

パートナー工事会社の選定作業
プロジェクトの早い段階でパートナーとなる「工事会社」を選定します。この場合、施工者には上記内容の業務が出来ることが重要になりますので相当の実力並びに信用力、保証力や実績が求められます。
したがって、一般公募的な選択ではなく全建センターから数社推薦を行い、選抜していく方法がベストになります。
数社推薦会社からの選抜方法は「建物調査」「改修設計」の内容そのものを各社提案型のプロポーザル式のコンペとして書類を提出させ、その内容の妥当性や技術的な審査を全国建物調査診断センターが行い、1社を選抜する事といたします。
コンペでは総工費の予算枠を示すことにより、早い段階で決定した工事会社が余計な費用を発生させないように歯止めをかけるようにすることも考慮いたします。
工事は基本的に工事会社の責任施工となります。したがって、工事の工事会社としての自主検査体制も含めて重要になるため、この点も審査に加えます。

4、パートナー工事会社が建物調査、改修設計、施工、工事監理を行います。

パートナー工事会社への助言と理事会のサポート

1、前段階で承認を得たパートナー工事会社にてまずは建物調査診断を実施させます。ここではパートナー工事会社本位の調査診断ににならないようにするため、いきなり調査診断を実施させるのではなく、調査診断計画書を作成させ、その内容を事前にチェックします。
計画書内容に対しての指示や指導を行い過不足のない調査診断が実施されるように指導を行います。


2、実際の調査診断時には抜き打ちで立会い査察を行い計画書通りに調査診断が実施されているかチェックします。また、破壊調査や高所調査の場合、安全配慮上の指示や告知チラシ掲示等の指導も行います。


3、調査診断が終了したら報告書を作成させます。報告書についてはその内容を事前にチェックすると共に不備があれば是正の指示・指導を行います。パートナー工事会社による調査報告書の理事会説明を実施させる手配を行い、その説明時には同席して解説を行います。これで建物調査診断が完了します。


4、次にパートナー工事会社に対して、調査診断結果に基づき各不具合箇所、改修工事必要箇所についての工事工法と仕様の計画書を作成させます。同時に詳細の工事コストを算出させ2~3パターンの工法の比較表を作成させます。
この工事工法と仕様の計画書並びに詳細の工事コストの2~3パターンの工法の比較表をベースにして最終的に実施する工事の範囲と工法並びに仕様を理事会と協議のもとに決定していきます。
この一連の作業を通じて、工事会社本位の工事工法や仕様並びに低品質の工事内容にならないように、計画書内容に対しての事前チェックを繰り返し行います。不備や過不足等があった場合は指示や指導を行い是正させます。また工事コストに対しては査定を行い、妥当なコストであるかの吟味を行います。
ここで工事工法と仕様並びに工事コストに関して理事会の合意が得られれば、改修設計が完了したことになります。


5、工事工法と仕様並びに工事コストに関して理事会の合意が得られれば工事請負契約を締結します。
この場合、工事請負契約書の不備等が無いように事前にチェックします。


6、工事着工前には工事会社の工事管理体制や自主検査体制をチェックします。特に自主検査体制については、検査の時期、検査の回数、検査方法、検査チェックリスト、手直しが発生した場合の方法とその後の再検査方法の事前確認と指導を行い検査体制に漏れが無いか見極め、不足があった場合は指示・指導します。
次に工事中は、これらの事前に確認した自主検査体制に則り順次検査が実施され、手直し補修も含めてその記録が有効になされているかの確認を月1回程度のペースで現場に訪問し実施します。

5、一般社団法人 全国建物調査診断センターが工事全般のマネジメント、予算管理、スケジュール管理、工事の審判、判断を行います。

予算管理の作業
1、パートナー工事会社による建物調査診断から工事施工までに関わる総額の工事予算に関して、合理的かつ妥当な上限を設定しその枠を有効に使用できるように全体を通して予算を管理します。
もちろん、勝手に支出使用するわけではありません。予算書を作成して机上での管理を行うものです。


2、工事中の追加増減発注があった場合の予算管理も上記に倣い設定した範囲内で行います。

6、工事完了

一般社団法人 全国建物調査診断センターが竣工検査に立ち合います。

 

工事完了後には自主検査記録を含めて竣工図書を作成させその内容を事前にチェックします。不備があれば内容に対しての指示や指導を行い是正させます。

下記フォームからご相談ください。

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第三者・中立的立場の監理者選定で、中立的でない工事会社からの推薦を採用しては本末転倒です。当方式は大規模修繕工事新聞の読者の声の中から生まれました。

トータルマネジメント方式」は、我が国最大の大規模修繕工事情報誌「大規模修繕工事新聞」を発行する一般社団法人全国建物調査診断センターが運営、さまざまな事例や関係者、管理組合の評価などの情報を集約し、第三者の立場から客観的に評価したうえで開発しています。


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